Desde precios altos hasta inventario bajo, los posibles compradores de casas saben que el panorama es difícil. Pero si está listo para ser dueño de una casa, el beneficio a largo plazo de comprar supera a la búsqueda agotadora, incluso hoy día.
Piense en ello como si fuera su clase de spinning de las 5 a. m.: Sabe que es bueno para usted, aunque le cueste trabajo (y quede dolorido).
Con un poco de conocimiento del mercado, puede sacar el máximo partido de las condiciones difíciles actuales. Este es su plan para comprar casa en 2024.
El reto: Las tasas hipotecarias obstinadamente elevadas reducen el poder adquisitivo de los compradores
Los compradores están sometidos y aguantan la gran subida de las tasas hipotecarias, (en inglés) mientras la tasa fija promedio a 30 años subió del 3% a casi el 7% en 2022. En octubre de 2023, las tasas superaron el 8% por primera vez desde el 2000, algo que muchos de los principales economistas no predijeron. Pero durante noviembre, cayeron ligeramente, alcanzando un promedio del 7.03% durante la semana que finalizó el 7 de diciembre.
Las tasas de interés más altas aumenten el costo de obtener una hipoteca Para ponerlo en perspectiva: Digamos que puede pagar $1,800 al mes en capital e intereses. Con una tasa de interés del 3%, se puede dar el lujo de pedir un préstamo de $426,900. Pero con una tasa de interés del 7%, se puede dar el lujo de pedir un préstamo de tan sólo $270,600. ¿Por qué? Porque pagaría $156,300 más en intereses hipotecarios con la tasa más alta.
Por ahora, las señales de la economía sugieren más noticias positivas para los compradores en 2024. Dan Moralez, V.P. Regional de Dart Bank en Holland, Michigan, indica un enfriamiento económico y la pausa en el aumento de tasas de interés de la Reserva Federal. Moralez dice: “Todo eso realmente se presta a que las tasas hipotecarias mejoren y el costo de los préstamos se abarate”.
Sin embargo, fijemos expectativas realistas: Ningún experto prevé que en breve se regrese a las tasas del 3%. Es probable que la tasa hipotecaria a 30 años disminuya un poco debajo del 7% en la 2da mitad de 2024, de acuerdo con la Asociación de Banqueros Hipotecarios y la organización de agentes inmobiliarios, la National Association of Realtors.
Su estrategia: Investigue para encontrar la mejor oferta
No deje que las tasas altas lo mantengan al margen por mucho tiempo. Cuando las tarifas bajan, la competencia aumenta, otra razón por la que no hay mejor momento que el presente para empezar a buscar casa.
Y sea cual sea la evolución de las tasas en 2024, ahorrará dinero si compara precios. Trate de obtener un estimado de al menos tres prestamistas hipotecarios. La Oficina de Protección Financiera del Consumidor estima que los prestatarios pueden ahorrar $100 por mes (o más) de esta manera. Y observe la tasa de porcentaje anual, o APR, por sus siglas en inglés, para comprender el costo total del préstamo, que incluye tarifas y otros cargos.
Mientras los compradores se estremecen ante las tasas altas, algunos prestamistas anuncian ofertas de “compre ahora, refinancie después”. Otros ofrecen una reducción de intereses temporal, en las que el pago mensual efectivo del comprador se reduce durante un año (o algunos). Antes de registrarse para recibir un descuento, pregunte para entender cómo funciona. Cada opción podría quizás ahorrar dinero, pero Moralez dice que también podría ser un “espejismo” si el acuerdo llamativo se compensa con cuotas más altas.
Les dice: “Es una de esas cosas en las que le digo a la gente, ‘no hay almuerzo gratis”, ¿de acuerdo?”. “Alguien lo está pagando en algún lugar”.
El reto: Un inventario bajo significa pocas opciones para los compradores
La tasa de ventas de casas existentes es la más baja en 13 años, según los datos de octubre de 2023 de la National Association of Realtors (NAR, por sus siglas en inglés). El mercado tiene un inventario de casas sin vender para 3.6 meses y esto significa que las casas cotizadas tardarían 3.6 meses en venderse al ritmo actual. Un mercado equilibrado tiene un inventario de cinco a seis meses.
Entonces, ¿por qué los vendedores no venden? Octavius Smiley-Humphries, agente de bienes raíces de The Smiley Group en Apex, Carolina del Norte, señala precios más altos y el “efecto de bloqueo de tasas” (en inglés).
Dice: “Aquí, pagaría el doble de hipoteca por una casa del mismo precio que tiene o una hipoteca similar si incluso está intentando reducir el tamaño”. “Así que creo que el comprador más inteligente está pensando: ‘¿Cuál es el beneficio?’, a menos que sea absolutamente necesario mudarse”.
Un poco de esperanza: Los permisos de construcción de viviendas unifamiliares van en aumento y en octubre de 2023 se emitieron más que el año pasado, según el Banco de la Reserva Federal de San Luis, por lo que se verán más casas nuevas que impulsen la oferta. Y a pesar de una mayor escasez, el 92% de los mercados ha registrado un modesto crecimiento de inventario en los últimos tres meses, según un informe de noviembre de 2023 de ICE Mortgage Technology.
Su estrategia: Lanzar una red más amplia
No puede controlar quién pone su casa en el mercado. Así que concéntrese en lo que puede cambiar: sus expectativas.
Deje de lado la fantasía de encontrar la casa perfecta cuando una casa “suficientemente buena” puede ponerle un pie en la puerta antes. Esto es especialmente cierto para los compradores de casa primerizos (en inglés) que están ansiosos por generar capital.
Smiley-Humphries dice: “Los bienes raíces siempre han sido una inversión realmente sólida”. “Entonces, lo que esencialmente se pierde al esperar seis meses o un año podría significar decenas de miles de dólares”.
Por ahora, tal vez amplíe su búsqueda para incluir condominios o casas adosadas. Tal vez se conforme con menos baños o un interior anticuado. Mantenga la cabeza en alto: incluso si tiene que tolerar menos metros cuadrados o pisos de linóleo extraños por un tiempo, tendrá capital para remodelar o vender en unos años.
El reto: Los altos precios llevan la asequibilidad al peor nivel en casi 40 años
Las casas son las menos asequibles desde 1984, según un informe de noviembre de 2023 de ICE Mortgage Technology. ¿Por qué? Los precios de las casas están creciendo más rápido que los ingresos y, además, las tasas hipotecarias más altas aumentan el costo de los préstamos.
En octubre de 2023, el precio medio de venta de casas existentes subió a un récord de $391,800, según la NAR. ICE estima que para comprar una casa de precio medio en ese momento, los compradores tendrían que desembolsar $2,567 al mes sólo en capital e intereses. Se trata de otro máximo histórico desde que ICE lleva la cuenta y casi el doble del pago mensual medio de $1,327 hace apenas dos años.
Hasta que la oferta alcance la demanda, es poco probable que los precios bajen. Realtor.com estima que los precios caerán menos del 2% el próximo año. Ésa es otra razón para intervenir ahora: Una gran caída de los precios podría provocar una mayor competencia.
Su estrategia: Haz un presupuesto y sígalo
Si está buscando casas en Zillow que no puedes pagar, deténgase. En lugar de eso, canalice esa energía hacia su plan de comprar una casa en la vida real, comenzando por establecer un presupuesto realista.
Primero, hable con un asesor financiero o utilice una calculadora en línea para ver qué tamaño de casa puede comprar (en inglés). Entienda cómo los prestamistas hipotecarios determinarán su elegibilidad, incluido el análisis de su puntaje crediticio, ahorros en efectivo y pagos mensuales de deuda.
Después, busque un agente de compradores que sepa hasta dónde puede llegar su presupuesto en su mercado local. Un agente experimentado puede defenderlo y ayudarlo a conseguir un buen trato.
Un consejo para buscar ofertas: Empiece a buscar en invierno, sugiere Ellie Kowalchik, agente de bienes raíces que dirige a Move2Team con Keller Williams Pinnacle Group en Cincinnati, Ohio.
Dice: “Hay buenas casas en el mercado ahora que no están recibiendo la atención que podrían tener en primavera cuando hay más actividad de compradores”. “Menos competencia es buena para los compradores”.
El reto: Las ofertas múltiples son comunes y los compradores primerizos tienen menos efectivo
Más de una de cada cuatro casas se siguen vendiendo por encima del precio de lista, según los datos de octubre de 2023 de la NAR: El 28% de las casas se vendieron por encima del precio de lista ese mes. Las casas en venta pasaron una media de 23 días en el mercado y vieron una media de 2.5 ofertas, una señal de que la competencia sigue siendo fuerte.
En un comunicado de prensa, el economista en jefe de NAR, Lawrence Yun, dijo: “El inventario limitado de casas impide de manera significativa que la demanda de casas se satisfaga plenamente”. “Claro que sólo hay un ganador con las ofertas múltiples, y por eso los demás seguirán buscando”.
La NAR informa que en general, los compradores primerizos llegan a negociar con menos efectivo que los compradores habituales. Los compradores primerizos hacen un pago inicial promedio (en inglés) del 8%, mientras que los compradores habituales hacen un pago inicial promedio del 19%.
NAR informa que casi una de cada tres (29%) ventas se realizaron en efectivo, un poco más que el 26% de 2022.
Su estrategia: Utilice el apalancamiento donde lo tenga
Un buen agente de bienes raíces puede ayudarlo a elaborar una oferta sólida, incluso si otros compradores ofrecen más dinero en efectivo.
Aziz Alhees, un agente de bienes raíces de Compass en Pasadena, California, ha visto a muchos inversionistas adinerados hacer ofertas en efectivo. Señala que tienden a ofrecer por debajo del precio de venta ya que las ventas en efectivo se cierran más rápido. La promesa de un cierre rápido es suficiente para que algunos vendedores rechacen ofertas más altas que llevan más tiempo.
Así que Alhees compite a través de la velocidad: Con una aprobación previa de la hipoteca (en inglés) y todos los demás trámites en mano, prepara a sus compradores para cerrar en 14 días.
Dice: “Ya no tenemos miedo de las ofertas en efectivo”.
Por otro lado, si los vendedores necesitan más tiempo para mudarse, un plazo de cierre flexible también puede mejorar algunos acuerdos. Pero no renuncie a la inspección de la casa cuando esté negociando. Puede ser tentador, pero sólo se perjudicará si luego descubre problemas costosos.
Al final: Fije expectativas realistas
Es justo sentirse desanimado por los costos altos y el inventario bajo. Esto es cierto para los compradores primerizos que han pospuesto su búsqueda sólo para ver que el mercado sigue siendo difícil.
La solución: Pensar a largo plazo. Esperar a que bajen las tasas es posible que signifique que enfrentará precios más elevados y más competencia. Así que si está decidido a comprar, busque un lugar que cubra sus necesidades y presupuesto tal como está. Esperar la perfección suele significar decepción.
Moralez dice: “A veces tengo clientes que piensan que van a anotar un jonrón con la primera casa que compren”. “Y muchas veces les digo a los clientes, bueno, a veces está bien ser feliz con sólo llegar a la base”.
Este artículo fue publicado originalmente en NerdWallet en inglés.
